A pesar de la falta de crédito hipotecario, los precios de los departamentos todavía no encontraron su techo y, en el último trimestre, acumulan en la Capital Federal una suba promedio del 1,2% en los casos de propiedades a estrenar y del 3,4% en los inmuebles usados.

De acuerdo con un relevamiento privado, entre noviembre de 2010 y enero de 2011, las propiedades a estrenar registraron subas de hasta el 8,6% en diferentes barrios porteños, y en el mercado nadie se atreve a asegurar que los valores no seguirán subiendo. Según un estudio elaborado por el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), las mayores subas en los últimos meses se registraron en Almagro y en Belgrano, aunque el dato más llamativo es que, con las solitarias excepciones de la Recoleta y Barracas, los precios aumentaron en la docena de barrios relevados.

El metro cuadrado a estrenar más caro de la ciudad sigue estando en la Recoleta, con una cotización promedio de 2728 dólares por metro cuadrado, lo que implica una baja trimestral del 2,1 por ciento.

Un escalón más abajo se ubican los barrios de Palermo, Belgrano y Núñez, todos con un promedio en torno de los 2400 dólares y subas que oscilan entre el 2,7 y el 8,4%. El mayor repunte del trimestre, sin embargo, se registró en Almagro, donde, según el estudio de la UADE, el metro cuadrado nuevo ya cotiza por encima de los 2000 dólares, superando por muy poco a sus tradicionales vecinos de Caballito. “Según las estimaciones del instituto, el valor promedio de oferta del metro cuadrado para el conjunto de barrios relevados es de US$ 2100 en el caso de los departamentos nuevos”, destacaron en la UADE.

La otra excepción en el listado de barrios relevados por la casa de estudios fue Barracas, donde los departamentos nuevos registraron una leve baja del 0,6% y el metro cuadrado a estrenar cotiza a 1897 dólares, en línea con otras zonas del sur de la ciudad, como Boedo (US$ 1889 por m2).

Usados más caros

Las subas en el mercado inmobiliario fueron más marcadas en el caso de los departamentos usados, cuyo valor promedio saltó de 1907 a 1972 dólares por m2, lo que significa un alza del 3,4% en un período de tan sólo tres meses. En la UADE, además, destacaron que las subas en los valores habían estado acompañadas por “una llamativa disminución en la oferta de inmuebles usados”.

En el caso de las propiedades usadas, la Recoleta continúa siendo el barrio más caro, con un valor promedio de US$ 2814 por m2 para los departamentos de dos ambientes y de US$ 2686 para los de tres ambientes. Apenas por debajo, cotizan los barrios de Palermo y Belgrano, con precios promedios de entre 2422 y 2328 dólares por m2. “En Palermo, los precios crecieron un 3,7%, y en Belgrano, 4,3 por ciento”, destacaron en el informe.

Demanda caliente

La suba de los precios de las propiedades está siendo convalidada por el mercado. Según el relevamiento mensual que hace el Colegio de Escribanos, en febrero, las ventas de inmuebles en la Capital Federal registraron un alza del 12,2% en el número de operaciones y del 27,9% en pesos.

De esta forma, se extiende por quince meses consecutivos el ciclo alcista de la actividad, tras un período de catorce meses con variaciones negativas en la comparación interanual. “Detrás de este aumento sostenido, se encuentra el hecho de que no haya demasiadas opciones de inversión, con lo cual no es extraño que más gente opte por canalizar sus ahorros en los ladrillos. A esto se suman que los mayores costos de la construcción se trasladan al precio de las propiedades a estrenar, que terminan teniendo un efecto arrastre sobre las viviendas usadas”, explicó Hugo Mennella, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria y presidente de Mennella Propiedades.

En el sector destacan además que, a pesar de que se trata de un año electoral, no se espera que haya un impacto en el mercado inmobiliario. Y, en este sentido, afirman que la eventual incertidumbre que tradicionalmente se genera en la Argentina en los años de recambio presidencial esta vez se verá más que compensada por la lluvia de dólares que se espera arriben al mercado como producto de las millonarias cosechas de granos (ver la página 2 de esta sección). “La demanda del campo se siente en especial en algunas plazas, aunque igualmente, hoy, el principal factor que explica los aumentos de precios son los costos de la construcción en alza”, reconoció José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario.

LA CONTRACARA: CAYERON LOS PEDIDOS DE OBRAS

La contracara del crecimiento de las ventas y de la suba de los precios de las propiedades fue la evolución que tuvieron los pedidos de construcción en el último año. De acuerdo con un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, la superficie presentada en proyectos para obras nuevas y ampliaciones en la ciudad de Buenos Aires fue en 2010 de casi 1,3 millones de metros cuadrados, lo que implica una caída del 26,8% en relación con el año anterior. La Capital Federal fue, además, desplazada del primer puesto por Córdoba, en el ranking de ciudades con más pedidos de obra.

Alfredo Sainz
LA NACION

Fuente: Diario La Nacion

Gerenciamiento Patrominial

Con los precios de los inmuebles en ambas orillas del Río de la Plata en máximos históricos, y con su acceso a la compra limitado sólo a una mínima parte de la población, es bueno preguntarse si el negocio es sostenible o hay una posible burbuja inmobiliaria.

Varios referentes inmobiliarios descartan la burbuja. Destacan que el mercado se nutrió de inversores que no utilizan deuda para comprar, sino sus ahorros. Por lo tanto, están dispuestos a sostener el precio en caso de una caída con tal de no perder capital.

Aunque es correcto el perfil de inversores que describen, los precios están demasiado por encima de la media histórica y a niveles que no son sustentables en el tiempo y es por ello que no puede dejar de llamarse burbuja. Algunas referencias permiten verlo en perspectiva:

u Ajustados u “homogeneizados” por el PBI per cápita, los valores del corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires y de las zonas más demandadas de Montevideo están más caros que Tokio, Washington, París, Roma, Chicago, Amsterdam, Santiago de Chile, México DF, Barcelona y Madrid.

u Punta del Este está hoy más cara que Miami, Palma de Mallorca, Málaga y Marbella, para mencionar algunos centros turísticos mundiales.

u La renta inmobiliaria, que es la relación entre lo que están dispuestos a pagar los inquilinos y el precio actual de los inmuebles, es de 50% del promedio histórico.

u La renta inmobiliaria actual demuestra que los inmuebles están demasiado caros. La consecuencia más lógica es que tengan que caer en precio para equilibrar la renta que paga el mercado inmobiliario en países del Primer Mundo y de la región (más aún, si tenemos en cuenta la seguridad o inseguridad jurídica).

u El usuario final no tiene poder adquisitivo para convalidar alquileres más caros, con lo cual el propietario (inversor) prefiere alquilar a un menor precio con tal de cubrir los costos de administración y expensas (es la situación particular de Montevideo y Buenos Aires, donde existe déficit habitacional).

u No hay suficientes usuarios finales que demanden el stock disponible (¿situación de Punta del Este o Puerto Madero?).

u El incremento de precios en dólares de los inmuebles en la Argentina se basa en el incremento de los costos de la construcción, explicado por la alta inflación en dólares. En el Uruguay, el incremento de precios viene de la mano del incremento del valor de la tierra y cuellos de botella como la mano de obra y de la puja de inversores extranjeros, en su gran mayoría argentinos.

Ahora bien, aunque la compraventa de inmuebles se realiza en dólares, el valor de reposición (construcción) está medido en la moneda nacional. Esto hace que un futuro ajuste importante del tipo de cambio (devaluación) lógicamente licue el valor en dólares de los inmuebles.

Un dato muy llamativo es que varias inmobiliarias en la Argentina están mencionando el interés creciente por parte de residentes uruguayos en la adquisición de propiedades de este lado del río. Los precios relativos de algunos distritos aparecen como más convenientes que las alternativas que tienen en su país.

Pero el gran tema que preocupa es el exceso de inversores y la falta de usuarios finales, indispensables para que los valores actuales sean sustentables en el tiempo.

El inversor, no importa cual sea su experiencia, no precisa de mucho análisis para reconocer y darse cuenta de que debe salir de una inversión. Cuando la rentabilidad y/o diferencia esperada se ha convertido en costos, dado que no logra ni siquiera alquilarla para cubrir los gastos de mantenimiento y expensas, será la hora de vender. Y eso es lo que está pasando en muchos casos, especialmente, cuando existen alternativas dentro o fuera del mismo país más rentables o con mejores expectativas de apreciación.

Hasta ahora, cualquier proyecto inmobiliario armado y pensado en planillas de Excel subía de precio. Hoy en día estamos frente a inconsistencias que le exigirán al inversor un análisis y estudio detallado de cada caso en particular, si es que no quiere verse atrapado en una inversión que para salirse le requerirá perder parte de sus ahorros o tener que esperar varios años para salir hecho.

En definitiva, ¿es conveniente invertir hoy en día en inmuebles en la Argentina y Uruguay? La respuesta es sí, aunque deberán analizarse con “lupa” la zona, los precios y las características propias de los proyectos y propiedades.

Fuente: Perfil.com

Por Rodolfo Barros

El mercado inmobiliario cambió: los precios de las viviendas tienen valores récord, pero la rentabilidad al alquilarlas cayó a la mitad de la histórica. Los compardores ya no son los que invertían en ladrillos para asegurarse una renta mensual. Son una porción aún más ínfima de la población que se beneficia con el 4 a 1 y los altos valores internacionales de las commodities, depositando sojadólares en el pozo de las obras, cobrando más sojadólares con la venta de la unidad terminada, para volver a ponerlos en otros pozos o debajo del colchón. Los especialistas consultados afirman que los altos valores serán sustentables en la medida que ese ciclo no se rompa. También acuerdan: comprar una vivienda nueva para alquilar ya no es negocio.

Es que el alquiler, que tradicionalmente ofrecía una rentabilidad de 5%, hoy apenas alcanza al 2,5% o 3%. “No conozco a nadie que invierta US$ 160 mil para tener un retorno tan bajo”, explicó Luis J. Ramos, un referente del sector, que insiste: “Sin embargo, se sigue vendiendo”.

Las compras y ventas de casas y departamentos, en cantidad de operaciones, crecieron 16% el año pasado respecto de 2009 y darán un salto menor, pero nada desdeñable, de otro 10% en el particular año electoral, según las cuentas de Héctor D’Odorico, de D’Odorico Negocios Inmobiliarios, que la semana pasada expuso en el Business Poin Inmobiliario, que se desarrolló en Buenos Aires.

¿Por qué crecen las ventas? Los economistas, Martín Lousteau por caso, coinciden con la alta inflación real y las tasas de interés consecuentes, las alternativas de inversión se reducen y los activos inmobiliarios se muestran como un buen refugio. Esta demanda presiona a los precios. D’Odorico asegura que mientras los precios de la soja se mantengan, las transacciones no se frenarán.

¿Quiénes compran? En su presentación, D’Odorico citó a otro referente del sector, Alberto Fernández Prieto, titular de Fernández Prieto y Asociados: “El negocio inmobiliario está movilizado por apenas una porción del 5% de la población económicamente activa”.

Ese selecto grupo es el que, afirman en el mercado, obtiene altos beneficios del modelo económico. En los nuevos polos de desarollo inmobiliario de la Capital Federal, como Almagro, Barracas o Saavedra, invierten unos US$ 1.600 por metro cuadrado para venderlos en casi US$ 1.900 a otros tenedores de sojadólares y, en menor medida, a parejas jóvenes financiadas por familiares.

¿Hay burbuja? Hoy el crédito hipotecario está presente en apenas 6% de las transacciones inmobiliarias. En 2007, fue de 8,7%, muy por debajo del 29% de 1998. No es porque no haya demanda, sino porque la oferta, aunque implica tasas de interés reales negativas, por la alta inflación, tiene plazos de financiación a diez años y los precios de las propiedades hacen que sus montos sean tan altos que la mayoría de los salarios no califican para pagar la cuota con seguridad.

Como los precios récord no son avalados por créditos, en el sector de rehúsan a hablar de la posibilidad de una burbuja. Afirman que el metro cuadrado en Buenos Aires tienen precios que están debajo de otras capitales del mundo. Advierten también que los costos de la construcciónsuben en dólares. No piensa lo mismo el analista de inversiones Mariano Sardians (ver nota aparte).

Para el economista Eduardo Levy Yeyati, la explicación se encuentra en la enfermedad holandesa que “se caracteriza fundamentalmente por el efecto de la riqueza de un sector (tradicionalmente, el de las materias primas) sobre otro sector (relativamente menos productivo o menos demandado, tradicionalmente la industria transable: productora de exportables o sustitutiva de importables) a través de aumentos de los precios domésticos medidos en dólares (el tipo de cambio), que refleja la mayor riqueza del conjunto (el país) a expensas de una de las partes (el sector menos productivo o menos demandado). Esto generaría desindutrialización, desempleo industrial (con aumento del empleo en el sector servicios, y de aquí surge toda una línea de discusión sobre las calificaciones relativas entre sectores) y, al menos en la transición, redistribución de ingresos y riqueza”.

Fuente: Perfil.com

El año que finalizó hace poco más de un mes, marcó una recuperación de la actividad de compraventas con respecto al 2009, sin embargo no podrá ser recordado como uno de los más brillantes de la década ya que la cantidad de escrituras traslativas totales que se efectuaron fueron inferiores a los de los años 2005,2006,2007 y 2008 inclusive.

Así entre enero y diciembre del 2010 se inscribieron en el Registro de la Propiedad inmueble de la Ciudad de Buenos Aires un total de 88.227 escrituras traslativas de dominio que frente a las 75.950 que se habían registrado durante el 2009 reflejan un incremento interanual del 16,16 %.

Lo que continúa aún sin visos de recuperación es el crédito hipotecario como instrumento dinamizador de compraventas de inmuebles ya que si bien la cantidad total de hipotecas inscriptas (5.448) fue superior en un 13,24 % durante el 2010 con respecto al año anterior, el porcentaje de las mismas con relación al número de escrituras se ubicó en el 6,18 %, guarismo que resulta inferior aún al reducido porcentual anotado durante el 2009 cuando las hipotecas alcanzaron el 6,33 %

Comenzó a hacerse evidente en las cifras del 2010 el menor ritmo de edificios de propiedad horizontal que se terminan al año. Así lo demuestra la cantidad de Reglamentos de Copropiedad inscriptos en la ciudad que resultó casi un 20 % inferior al número registrado entre enero y diciembre de 2009. Durante 2010 fueron 1.372 Reglamentos de copropiedad los que se inscribieron frente a los 1.707 que se habían registrado durante el 2009.

Esta reducción ya podía ser advertida desde el año 2008 a partir de la estadística de m2 de obras nuevas residenciales multifamiliares registradas ante el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Con el fin de tratar de anticipar el ritmo de la actividad de la construcción a nivel general país resulta factible recurrir a la serie reducida de 42 Municipios del INDEC.

Para el año 2010 esta estadística reflejó una reducción del 4,19% con respecto al 2009 en la superficie aprobada para construir. Entre enero y diciembre del año pasado se registraron casi 8 millones de m2, exactamente 7.839.958 m2, mientras que durante el mismo lapso del año 2009 los m2 de proyectos habían alcanzado los 8.182.930 m2

Todas las cifras estadísticas del sector inmobiliario además de bases de datos de valores por zona de venta y alquiler de propiedades y herramientas interactivas para el análisis de negocios inmobiliarios se encuentran disponibles en www.reporteinmobiliario.com

Por REPORTE INMOBILIARIO www.reporteinmobiliario.com

RI: ¿Cuál es la situación habitacional en la Argentina de hoy?

Aproximadamente uno de cada cinco argentinos, tiene déficit habitacional, es decir vive en forma precaria, en villas de emergencia, casas tomadas, etc. En términos jurídicos, no es ni propietario ni locatario, habita sin el amparo de la ley.

RI: ¿Coincide la situación con los indicadores sociales de la economía?

Para las consultoras privadas, la pobreza está entre el 25% y el 30% y quienes sufren el déficit habitacional, viven en su gran mayoría en esta situación. Si bien es cierto que las usurpaciones que se registraron a fines de 2010 dieron a la cuestión cierta atención, siendo una carencia social tan importante, cabe preguntarse porqué no tiene en términos políticos y electorales, mayor repercusión, sobre todo en un año electoral.

RI: ¿Por qué cree usted que ocurre eso?

Una primera aproximación muestra que puede ser mucho más rentable en términos de obtener votos, distribuir directamente dinero en subsidios para el consumo o la subsistencia, que otorgar una vivienda. La familia que recibe una, implica media docena de votos para el poder que la otorga. Pero con ese mismo dinero, ¿qué cantidad de familias puede recibir por ejemplo una asignación especial de mil pesos que genera un comportamiento similar de agradecimiento electoral? Podemos multiplicar por 50 o por 100, de acuerdo a la calidad de la vivienda. Es un razonamiento cínico, pero sirve para entender porqué en un año electoral el tema no tiene más relevancia.

RI: ¿De qué manera se solucionaría este problema?

En cuanto a la acción oficial, es interesante plantear porque el modelo de San Luis, que en un cuarto de siglo ha permitido dar una vivienda digna a dos tercios de la población, reduciendo a 0 el déficit habitacional, no ha sido imitado hasta el momento.

RI: ¿Cuál es el secreto de San Luis?

Se trata de un modelo que se financia exclusivamente con dinero del FONAVI (Fondo Nacional de la Vivienda), es decir, que podría ser seguido por cualquier otra provincia. Acá no hay otra hipótesis que los intereses creados, ya sean políticos o económicos. Al acceder a las viviendas, más de la mitad de la población que vota en la provincia, en esta dimensión sí tiene efectos electorales y es una de las causas que explica porqué los hermanos Rodríguez Saa vienen ganando las elecciones de Gobernador en forma ininterrumpida desde 1983.

RI: ¿Por qué motivos el sector financiero, público o privado, no otorga créditos accesibles para quienes desean adquirir su primera vivienda?

En cuanto al sector bancario, su baja participación en la solución del problema de la vivienda, quizás se explique por el hecho de aproximadamente cuatro de cada cinco personas que sufren déficit habitacional, al vivir bajo el nivel de pobreza y trabajar en la informalidad, no tienen condiciones mínimas para un crédito.
Respecto a los dos millones de personas que aproximadamente pueden tener condiciones para un crédito y no tienen vivienda, quizás los bancos tengan hoy destinos más rentables para invertir los fondos, sin que el Estado haya logrado hasta ahora una política eficaz para fomentar el crédito para el sector.
En conclusión, se trata de una demanda social central, pero difícilmente sea prioritaria en este año electoral.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, lunes 21 de febrero de 2011

’El desarrollo de la construcción solo es posible, con un ajuste monetario diferencial y equitativo para ambas partes’.

Lo prioritario para desarrollar la industria es utilizar la moneda doméstica, máxime cuando sus insumos, como en el caso de la construcción son nacionales, lo que permite soluciones autónomas que lograran aumentar la inversión, para lo cual es indispensable preservar el valor de nuestra moneda en base a un ajuste diferencial tanto para la construcción, como para los demandantes de créditos y alquileres.

En los contratos de ejecución diferida es imperioso ajustarlos en el tiempo de su cumplimiento ya que el sentido de ese reajuste es que el que recibe un préstamo de un Banco devuelva al sistema las sumas necesarias para que el Banco pueda seguir prestando la misma cantidad de metros cuadrados a los nuevos compradores.

Los mecanismos de ajuste entre las partes vinculadas tienen como objeto que los contratos en curso y/o de ejecución diferida con prestaciones recíprocas pendientes (como es el caso de la construcción de obras, alquileres o préstamos) permitan corregir los valores nominales pactados de forma de obtener una “unidad” (que debe ser la moneda) que permita la transacción de bienes y prestaciones recíprocas, que se deben cumplir en el tiempo, y que corrigen los valores nominales pactados en los contratos de diverso contenido.

Los intentos de indexar los préstamos hipotecarios bancarios con el CER vinculado al costo de vida, reemplazado posteriormente por el CVS (Coeficiente de Variación Salarial del INDEC), no dieron los resultados esperados porque cada uno de ellos creció más de lo esperado y como no se puede estar “retocando” los índices cada vez que alguno se dispara, la solución debe ser definitiva y considerando el “interés social por la vivienda“, podemos adoptar soluciones que permitan compensar la pérdida del salario respecto del costo de vida.

Cuando el índice de ajuste de la construcción y/o el costo de vida crece más que el salario la parte residual (si existe) el deudor no alcanza para cubrir el pago de la cuota hipotecaria, por lo cual la forma de resolverlo es ajustar la cuota por el SALARIO REAL (Salario/Costo de Vida) , creando un fondo compensador anticíclico para compensar a las entidades el otorgamiento de ese subsidio explícito a la demanda.

La continuidad de los planes exige mantener la capacidad prestable de las carteras de los bancos, por lo que la porción de capital debe ser ajustada por el índice de la construcción, mientras que las cuotas mensuales lo deben hacer por el salario real, que permite hacerlo sólo cuando la economía crece y se mejora la distribución del ingreso.

MI EXPERIENCIA EN EL BANCO PROVINCIA DE BUENOS AIRES

En 1985 (hace 25 años) cuando creé el VAVI (Valor Vivienda o Bono m2) en el Banco Provincia gracias a la decisión política de su entonces Presidente Dr. Aldo Ferrer, estábamos en un situación similar a la actual respecto a la prohibición de la indexación que hasta 1991 había sido la regla universal aplicadas por las partes en sus transacciones a plazo y el criterio aceptado por la Jurisprudencia.

A partir del 1/4/1991 entró en vigencia la ley 23.928 de Convertibilidad, que tuvo vigencia por una década hasta el junio 2001, derogada parcialmente por la Ley 25.445 derogando la obligación del BCRA de operar con un tipo de cambio fijo del dólar al peso de 1 a 1. La emisión del VAVI reajustable por el Índice de la Construcción – en un periodo en que estaba prohibida la indexación – se logró por aplicación del Pacto de San José de Flores 2 y 3 que acordó la autarquía de las instituciones de la Provincia de Buenos Aires por lo que el Banco Provincia no estaba sometido a las regulaciones del BCRA ni ninguna institución nacional, por lo que el VAVI se constituyó en el único papel reajustable del mercado con operaciones diarias en la Bolsa de Valores, que generaron el flujo de recursos que permitieron el desarrollo del programa.

Antes de su aparición, las calles de la city estaban plagada de “arbolitos” vendiendo dólares, único refugio que el público tenía como inversión, lo cual canalizó recursos para atener el programa Construir para la Vivienda, con el que se vendieron cerca de 50.000 viviendas que nadie había podido hacerlo por falta de crédito hipotecario de los bancos, y constancia en el valor de la moneda.

Dado la similitud del actual mercado, falta de ajuste en las relaciones reciprocas que mantuvieran el valor de la moneda, la falta de créditos de largo plazo por la indeterminación de la economía local y mundial, y teniendo en cuenta un famoso fallo de la Corte Suprema, sería de todo interés emitir títulos nacionales – como lo fueran los VANA y la CHA – con ajuste de distintos índices según el sector a donde se encaminen las inversiones, con medidas que contrarresten la variación del salario real, cuidando en cada caso las medidas que aseguren el cumplimiento de las obligaciones.

En el caso Badaro por el ajuste en su jubilación, la actual Corte Suprema adoptó por primera vez desde la ley de convertibilidad el criterio de indexar, adoptando el CVS: (Coeficiente de Variación Salarial del INDEC, para asegurar a los beneficiarios el mantenimiento de un nivel de vida acorde con la posición que tuvieron durante sus años de trabajo los beneficios jubilatorios siempre estuvieron atados a un promedio de salarios devengados.

Las experiencias de los últimos 40 años en materia de vivienda demuestran que el ajuste en las cuotas sólo son pagables cuando se relacionan armónicamente con las variables que inciden en las mismas, en este caso el salario real.

Va de suyo que si la sociedad es la que genera una estructura económica que produce una baja en el salario real, es la que debe compensarla con un “subsidio explícito a la demanda“, que compense a las entidades de esa diferencia, que es la manera de instrumentar, una de las tres patas de una política de vivienda que demuestre el “interés social de la vivienda“.

Fuente: Inmobidiario.com.ar

Por Ana Falbo
De la redacción de lanacion.com
afalbo@lanacion.com.ar

Si tenes un sueldo de $ 4000 por mes, podes soñar con tu casa propia, aunque la letra chica indica que el costo es demasiado alto: encerrarse en un placard por más de ocho años sin gastar ni un centavo de tus ingresos y, por supuesto, no dejar de trabajar.

De acuerdo con la consultora CDI, para acceder hoy a un departamento promedio ubicado en el barrio de Caballito es necesario 8,91 ingresos anuales totales. Este cálculo se hizo en base a un departamento de 3 ambientes de 60 m2, con un costo de $ 406.328, y del sueldo promedio determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (Indec) que es de $ 3901, que equivale a un ingreso anual de 46.812 pesos.

Antiguos registros de la consultora señalan que en 1993 para poder disfrutar del mismo piso en Caballito eran necesarios 5,29 sueldos anuales totales. Las dificultades que alejan a los soñadores de la vivienda propia son los altos precios de la propiedad respecto a los salarios y la falta de préstamos hipotecarios.

Este último punto es fundamental para la actividad inmobiliaria, y lamentablemente, en la Argentina el mercado de créditos para la vivienda representa menos del 1% del PBI, mientras que en países como Chile los préstamos hipotecarios representan más de 7% del PBI, según indicó la consultora abeceb.com.

Sin créditos. Juan Carlos Franceschini, director de CDI consult, afirmó que “cada 100 viviendas que se venden, sólo cinco se obtienen con créditos hipotecarios”.

De todos modos, cuando el crédito financiero se suma a la carrera hacia la casa propia, inevitablemente, se ve afectado el nivel del esfuerzo familiar. Este indicador se mide en porcentajes y es en relación al ingreso, el valor de la propiedad y el monto del crédito a pagar.

Actualmente, según CDI consult, el nivel de esfuerzo de una familia es de 86,33%, cifra que muestra una mejoría respecto a mayo -mes de la última medición registrada-, gracias a que hubo una suba de salarios en los últimos meses. A modo comparativo, los niveles de esfuerzo más bajos estuvieron entre el 1997 y 1998, cuando estos valores eran casi la mitad de lo que son hoy.

Según Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de la facultad de Ciencias Económicas de la UADE, -centro que hace mediciones del salario real promedio en términos del precio de un M2 de una vivienda-, un salario medio del sector formal, que es de $3900, representa el 42% del m2 para una vivienda a estrenar en Belgrano y el 46% si se trata de una usada. “Para un m2 estamos necesitando más de dos salarios. Si vamos a barrios más barato, como Caballito o Almagro, este porcentaje disminuye al 54% o 52% el m2, o sea que se necesita un poco menos de 2 salarios”, concluyó.

La dificultad para comprar una propiedad “no tiene origen en los últimos años, sino que arranca con la crisis de 2001, de la cual el país no se pudo recuperar, ni alcanzar los niveles de la década del 90″, afirmó Theller.

El informe de abeceb.com repitió esta idea en base a la falta de préstamos hipotecarios. “Tras la devaluación de 2001, la proporción de operaciones realizadas con créditos cayó fuertemente y hasta ahora no ha podido recuperarse. Las líneas hipotecarias que ofrecen los bancos resultan inalcanzables para la clase media pese al dinero que ha volcado al mercado el Gobierno a través de la Anses”, señaló.

Este estudio indicó que “los bancos públicos y algunas instituciones privadas abrieron líneas de préstamos para vivienda a tasa fija en pesos que resultan atractivos para la clase media en términos de costos aunque los requisitos dejan afuera a la mayoría de los asalariados”.

Para poder acceder se exigen ingresos familiares que no se condicen con la realidad del mercado laboral y de esa forma se limita las posibilidades. “Pese a que los fondos del Anses financian la oferta a bajos costos financieros y tasa fija en pesos, los montos totales otorgados son muy inferiores a los verificados en tiempos de la convertibilidad”, afirmó.

Como conclusión, el informe sostuvo que revertir esta tendencia parece difícil mientras la inflación se acelere y no se evidencie estabilidad de largo plazo en el valor de la moneda. “Los bancos se encuentran focalizados en la financiación de créditos de corto plazo, vinculados al consumo”.

El dato paradójico es que, a pesar de la carencia de financiamiento para que la clase media acceda a la casa propia, el sector de la construcción muestra una importante actividad.

“Esta dificultad de acceder a la casa propia provoca que la vivienda se transforme en un bien de inversión. Esto da lugar a un mercado de alquileres más amplio del que se venía conociendo. Hemos notado que este año la oferta de alquiler de departamentos creció sustancialmente, al ser una solución habitacional”, afirmó Theller.

Sin financiación habrá que ver si a futuro se pueden mantener los niveles de compra como inversión “al ladrillo”. Mientras, la solución es alquilar e intentar, en lo posible, no dejar de ahorrar.

Fuente: La Nación

Con el objetivo de idear un sistema de créditos hipotecarios a largo plazo con cuotas accesibles similares a un alquiler, la AEV estudió y testeó durante un año la formulación técnica de una propuesta viable para el contexto económico actual, financiada en el mercado nacional de capitales.

El sistema de financiamiento resuelto propone créditos hipotecarios  de hasta 30 años, con una tasa de interés de entre 4 y 6% anual. La cuota resultante es similar al costo mensual de un alquiler y se ajusta en base al aumento del Índice de Salarios . A su vez, para minimizar el temor del tomador de créditos a que en el futuro pueda perder su vivienda si se deteriora sensiblemente la relación cuota – ingreso, el sistema prevé dos mecanismos: en primer lugar, que los ajustes de las cuotas en los primeros años del crédito sean menores que la variación del Índice de Salarios; en segundo lugar, la existencia de un seguro de desempleo, que cubra una eventual pérdida de trabajo.

Estos créditos se instrumentarán a través del sistema bancario y estarán respaldados por  productos de inversión a largo plazo (Ej.: Cédulas Hipotecarias) fondeadas por inversores institucionales, individuos, empresas y el mismo Estado. La formulación matemática del modelo permite que esas Cédulas Hipotecarias ajusten según el Índice de Salarios, mientras que las cuotas del crédito otorgado ajustan en los primeros años por debajo de ese índice. De esta forma las Cédulas Hipotecarias se transforman en una alternativa de inversión muy atractiva, frente a opciones tales como monedas extranjeras.

En el discurso de apertura, el Presidente de la Institución, Ing. Fernando Esquerro, indicó que “la AEV desde sus comienzos ha buscado colaborar con los poderes públicos y con la sociedad para resolver el problema del acceso a la vivienda. Ha estudiado profundamente sistemas montados por otros países y ha analizado su posible adaptación a las peculiaridades de la economía nacional. Hoy luego de testear nuestra idea con representantes de bancos, aseguradores, inversores y agentes financieros, podemos presentar esta propuesta realmente aplicable por la que 1.200.000 familias podrán acceder a un crédito y simultáneamente se generarán decenas de miles de puestos de trabajo formales, directos e indirectos”.

La exposición del plan continuó con las palabras del economista y actuario Daniel Marcú, encargado de la formulación técnica del modelo. El mismo hizo énfasis en la solidez del sistema propuesto: “como el ajuste que sufre el tomador de crédito en sus cuotas es menor que el ajuste que recibe el inversor por sus ahorros, se rompe el conflicto de intereses que suele existir y se dispone de un esquema atractivo para ambas partes. Este sistema puede perdurar en el tiempo y mantener el interés para las partes, independientemente de los vaivenes de la economía argentina”.

El anuncio contó con la presencia y el apoyo de las instituciones del sector: entre otras, la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA), Cámara Argentina de Construcción (CAC), Cámara de la Vivienda y Equipamiento Urbano (CAVERA), Cámara de Empresarios y Desarrolladores Urbanos (CEDU), Sociedad Central de Arquitectos (SCA), Cámara Inmobiliaria de Argentina (CIA) y Colegio Único de Corredores Inmobiliarios la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), y fue exhibido ante un auditorio compuesto de directivos de bancos, entidades financieras, economistas y empresarios del sector.
Características del crédito hipotecario propuesto

TASA DE INTERÉS: entre el 4 y el 6% anual

MÉTODO DE AJUSTE: Índice de Salarios. La cuota ajusta durante los primeros años menos que el Índice de Salarios.

PLAZO: hasta 30 años.

MONTO DE FINANCIAMIENTO: 70% del valor de compra.

EJ. DE CUOTA INICIAL MENSUAL POR CADA 100.000 PESOS DE CRÉDITO: 584 pesos.

INGRESO FAMILIAR PROMEDIO NECESARIO: entre 5.000 y 6000 pesos (Para adquirir 3 ambientes usados en un barrio medio de la capital). La amplia diferencia con el nivel de ingreso necesario para acceder a un crédito en la actualidad (ver cuadro siguiente) explica porque el sistema propuesto amplía el mercado hipotecario a 1.200.000 familias.

El grupo Sociedad Macri (Socma), en asociación con el grupo hotelero de origen portugués Pestana, invertirá u$s40 millones en la construcción de un complejo que incluirá hotel, cancha de golf de seis hoyos y residencias de tiempo compartido.

El emprendimiento, denominado Pestana Buenos Aires Golf, estará ubicado en Bella Vista, sobre camino del Buen Ayre, junto al Buenos Aires Golf Club, propiedad de la familia Macri. Su construcción estará concluida, según se prevé, para fines de 2012.

De acuerdo a lo publicado por La Nación, el anuncio del proyecto se enmarca en una redefinición de las líneas prioritarias de negocios del grupo de la familia Macri. Según afirmó el presidente del directorio, Gianfranco Macri, hoy la empresa está focalizada en proyectos de energía renovable, agroindustria y operaciones inmobiliarias. A dos años del alejamiento de Franco Macri del management de la empresa, algo que no está en agenda, según afirmó el directivo, es trabajar en negocios con el Estado.

El hermano del jefe de gobierno porteño explicó que en el caso del emprendimiento anunciado el jueves, los aportes para la inversión se harán en partes iguales entre Pestana, Socma y él mismo en forma personal, consigna el matutino.

El conjunto tendrá 115 condominios -propiedades de uso mixto-, de una superficie promedio de 70 metros cuadrados cada uno y 68 casas, agrupadas en tres villas. El hotel, por su parte, tendrá 120 habitaciones y 15 unidades de aparts. El proyecto generará unas 150 fuentes de trabajo directo, aunque según estimó Macri, el número se multiplica por 4 o por 5 cuando se considera el efecto de creación indirecta de empleos.

El directivo definió como “un amor a primera vista” la decisión de asociarse con Pestana. En rigor, no es éste el único emprendimiento desarrollado con esa cadena hotelera, que tiene 87 establecimientos en todo el mundo, según describió María Joao Naughton, vocera de la compañía.

También está prevista una ampliación del hotel situado en Bariloche -de 23 a 110 habitaciones-, en el que ambos grupos empresarios comparten la inversión con el desarrollador belga Burco. También hay proyectos en Mendoza y en Montevideo, donde la empresa de los Macri prevé participar del negocio de inmuebles de propiedad mixta que se emplazará en un terreno lindero al hotel Pestana, detalla el matutino.

Según estimó el empresario, en el área de desarrollo inmobiliario Socma está participando de proyectos que tienen inversiones comprometidas por alrededor de u$s105 millones. La cifra incluye u$s22 millones en un edifico de oficinas próximo a construir cuya ubicación no quiso anticipar.

Macri también anunció que se proyecta la conformación de un fondo de inversión para el financiamiento de proyectos, en el que participará el management de Socma buscando directamente a los eventuales inversores.

Según publica el matutino mencionado, en el proyecto de Bella Vista los precios de los condominios partirán de 100.000 dólares. Según el directivo, las propiedades serán la oportunidad de inversión para un público “como el de profesionales jóvenes”, que no necesariamente se corresponden con el segmento social ABC1.

Fuente: iProfesional

El Banco Macro ganó este viernes, en remate, el último terreno que pertenecía al gobierno de la ciudad de Buenos Aires ubicado en Catalinas Norte, ubicado entre el Bank Boston y el hotel Sheraton, para el que ofreció $110 millones.

El Banco Ciudad informó que subastó, por cuenta y orden del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el último terreno de tres disponibles en Catalinas Norte.

El predio estaba ubicado en avenida Eduardo Madero 1180, Nomenclatura Catastral circ.20, secc. 3, manz. 62d, parcela 5A.

El terreno tiene una superficie total de 4.957,04 metros cuadrados, se lo adjudicó el Banco Macro con una oferta de 110 millones de pesos y salió a remate con una base de $79.800.000 participando de la puja el Grupo IRSA; Altos del Puerto; Del-Pla Cía. de Inversiones S.A. y Banco Macro.

La ciudad disponía de tres terrenos en la zona de Catalinas Norte. El primero lo ganó en remate el grupo IRSA, y lo destinará a oficinas. El segundo lo ganó Consultatio y también lo destinará a oficinas y ahora el tercero lo consiguió el grupo Macro.

De acuerdo a la zonificación de ese sector de la ciudad, se podrá construir allí oficinas o complejos hoteleros, informó Télam.

El gobierno de la ciudad había informado oportunamente que lo recaudado en el remate de estos terrenos lo iba a destinar a infraestructura educativa

Fuente: iProfesional

Ubicado en el kilómetro 36 del acceso Pilar, en la ruta Panamericana, con accesos directos desde los ramales Pilar y Escobar, el nuevo Tortugas Open Mall se convirtió en una de las apuestas más fuertes del año para aprovechar el boom del consumo.

El proyecto desarrollado por el grupo Pegasus, que controla las cadenas Farmacity, Musimundo, Freddo y Aroma, demandó una inversión de u$s120 millones, que asciende a $200 millones si se suman los fondos destinados a las tiendas que funcionan en el mismo predio, desde supermercados Coto, hasta el homecenter de Sodimac, los cines de Cinemark y las tiendas Falabella y Zara.

El proyecto es uno de los más importantes por las dimensiones y las marcas que desembarcaron en el lugar.

Son más de 150.000m2, incluye más de 160 locales de propuestas comerciales, tiendas departamentales, un boulevard gastronómico a cielo abierto, hipermercado, homecenter, ocho salas de cines y fitness center, además de cocheras (800 cubiertas y 2.300 descubiertas), entre otros servicios.

El centro comercial también cuenta con un “café concert” con capacidad para 220 personas.

El acto de apertura contó con la presencia del gobernador bonaerense Daniel Scioli y Mario Quintana, el titular de Grupo Pegasus, quien expresó la importancia del lugar, que dará trabajo a 2.500 personas.

El centro comercial es el primer mall de Buenos Aires que tiene acceso directo desde la autopista Panamericana. Además, es el primer mall del país que incorpora como concepto integral un mix entre oferta comercial, servicios y entretenimiento.Una de las diferenciaciones del lugar están dadas por el diseño. Cuenta con una arquitectura que se caracteriza por una estructura a cielo abierto con espacios verdes y un lago.

Diseño y marcas

La línea arquitectónica establece grandes cúpulas vidriadas en sus plazas interiores. Por otro lado, cuenta con un boulevard gastronómico, ambientado sobre espejos de agua, y la terraza con ambientación de madera y piedra. Algunas de las marcas integradas en ese rubro son Teatriz, Dashi, Mirasol y Almacén de Pizzas.

Luego, se encuentran desde los bancos Citi, Santander y Galicia, Falabella, Cinemark, Sportclub, Zara, hasta Mundo Cartoon, Cheeky, Como Quieres que te Quiera, Home & Harmony, Nike, Rapsodia, Vitamina, Levis, Prune, Adidas (2 locales), Ayres, Giesso, Puma, Grimoldi, Mimo & Co.

También se encuentran Lacoste, Fravega, Akiabara, Wanama, Kosiuko, Maria Cher, Ay Not Dead, Kevingston, Rip Curl, Cristobal Colón, Yenny, Audi, Winery, Morph, Loccitane, Paula Cahen D’anvers, Lopez Taibo, Key Biscayne, Scandinavian y Samsonite. Contará también con las siguientes opciones gastronómicas: El Mirasol, Dashi, Almacén de Pizzas, Starbucks, Teatriz, McDonald’s, Burger King, y Freddo, entre otros.

Para 2012 está planeada la apertura de una clínica de Swiss Medical y más adelante se sumarán hoteles.

La idea es que el proyecto se convierta en una miniciudad que ofrezca todo tipo de servicios

Ubicado en el kilómetro 36 del acceso Pilar, en la ruta Panamericana, con accesos directos desde los ramales Pilar y Escobar, el nuevo Tortugas Open Mall se convirtió en una de las apuestas más fuertes del año para aprovechar el boom del consumo.

El proyecto desarrollado por el grupo Pegasus, que controla las cadenas Farmacity, Musimundo, Freddo y Aroma, demandó una inversión de u$s120 millones, que asciende a $200 millones si se suman los fondos destinados a las tiendas que funcionan en el mismo predio, desde supermercados Coto, hasta el homecenter de Sodimac, los cines de Cinemark y las tiendas Falabella y Zara.

El proyecto es uno de los más importantes por las dimensiones y las marcas que desembarcaron en el lugar.

Son más de 150.000m2, incluye más de 160 locales de propuestas comerciales, tiendas departamentales, un boulevard gastronómico a cielo abierto, hipermercado, homecenter, ocho salas de cines y fitness center, además de cocheras (800 cubiertas y 2.300 descubiertas), entre otros servicios.

El centro comercial también cuenta con un “café concert” con capacidad para 220 personas.

El acto de apertura contó con la presencia del gobernador bonaerense Daniel Scioli y Mario Quintana, el titular de Grupo Pegasus, quien expresó la importancia del lugar, que dará trabajo a 2.500 personas.

El centro comercial es el primer mall de Buenos Aires que tiene acceso directo desde la autopista Panamericana. Además, es el primer mall del país que incorpora como concepto integral un mix entre oferta comercial, servicios y entretenimiento.Una de las diferenciaciones del lugar están dadas por el diseño. Cuenta con una arquitectura que se caracteriza por una estructura a cielo abierto con espacios verdes y un lago.

Diseño y marcas

La línea arquitectónica establece grandes cúpulas vidriadas en sus plazas interiores. Por otro lado, cuenta con un boulevard gastronómico, ambientado sobre espejos de agua, y la terraza con ambientación de madera y piedra. Algunas de las marcas integradas en ese rubro son Teatriz, Dashi, Mirasol y Almacén de Pizzas.

Luego, se encuentran desde los bancos Citi, Santander y Galicia, Falabella, Cinemark, Sportclub, Zara, hasta Mundo Cartoon, Cheeky, Como Quieres que te Quiera, Home & Harmony, Nike, Rapsodia, Vitamina, Levis, Prune, Adidas (2 locales), Ayres, Giesso, Puma, Grimoldi, Mimo & Co.

También se encuentran Lacoste, Fravega, Akiabara, Wanama, Kosiuko, Maria Cher, Ay Not Dead, Kevingston, Rip Curl, Cristobal Colón, Yenny, Audi, Winery, Morph, Loccitane, Paula Cahen D’anvers, Lopez Taibo, Key Biscayne, Scandinavian y Samsonite. Contará también con las siguientes opciones gastronómicas: El Mirasol, Dashi, Almacén de Pizzas, Starbucks, Teatriz, McDonald’s, Burger King, y Freddo, entre otros.

Para 2012 está planeada la apertura de una clínica de Swiss Medical y más adelante se sumarán hoteles.

La idea es que el proyecto se convierta en una miniciudad que ofrezca todo tipo de servicios

Fuente: iProfesional

Los pisos de los nuevos edificios cuestan entre u$s 1 millón y u$s 10 millones. Resaltan la brecha entre ricos y pobres, que abarcan las dos terceras partes de la población

El desarrollador inmobiliario Abhisheck Lodha de Mumbai estaba rodeado de arquitectos e ingenieros llegados desde de Nueva York mientras exponía sobre la construcción de la torre residencial más alta del mundo.

Espera que el edificio de 450 metros de altura y 117 pisos que se construirá en el centro de Mumbai –y que se llamará World One– ayude a que la capital financiera de India se ubique entre las ciudades más altas del mundo, junto a Nueva York, Hong Kong y Shanghai.

“Ya sea la Opera House de Sydney o las Torres Petronas de Kuala Lumpur, todas las ciudades se asocian a un hito arquitectónico y nuestra sensación es que Mumbai carece de tal cosa”, aseguró Lodha.

World One es el desarrollo más ambicioso de la nueva ola de rascacielos de departamentos que están surgiendo en Mumbai. Estos emprendimientos inmobiliarios, que son el reflejo del creciente peso económico de India, no sólo están cambiando el paisaje de la ciudad sino también su tejido social.

Su exclusividad a muy alto precio, en contraposición a los barrios de emergencia de la ciudad –que albergan dos terceras partes de su población–, recalca la creciente brecha entre ricos y pobres en una sociedad que ya es una de las más desiguales del mundo.

“Con los edificios nuevos, hay mucha más segregación que en la Bombay que me vio crecer (durante los años setenta)”, señaló Suketu Mehta, autor de Maximun City, una novela sobre Mumbai.

El mercado inmobiliario de la capital india, el tercero más caro de Asia, se recuperó rápidamente de la crisis financiera global de la mano de la economía nacional, que este año fiscal crecerá 8,5% según las estimaciones.

Pero la diferencia entre éste y los anteriores auges de la propiedad es el tamaño y la naturaleza cada vez más exclusiva que tienen las nuevas edificaciones.

En el norte de Mumbai, Vikas Oberoi, responsable de Oberoi Realty, está construyendo varias torres residenciales junto a un shopping, un hotel cinco estrellas, escuelas y un hospital sobre un terreno de 32 hectáreas.

Contó que se duplicó de 25 a 50 la cantidad de pisos promedio que tienen los desarrollos de lujo en Mumbai, mientras que los precios en algunas zonas se han triplicado o cuadriplicado en los últimos cinco años. Los departamentos en sus tres torres residenciales se están vendiendo entre u$s 400.000 y u$s 4,5 millones.

Estas propiedades apuntan a la nueva raza de consumidores de India, que han viajado al exterior y quieren servicios de calidad mundial. “No puedo tener un cliente que llega en un auto de calidad internacional y no ofrecerle un inmueble del mismo nivel”, explicó Oberoi.

En el centro de Mumbai, Vikas Kasliwal, vicepresidente de Shree Ram Urban Infrastructure, diseñó lo que él asegura que será el edificio más ecológico de la ciudad. Será una torre de 320 metros de altura que bloqueará la radiación proveniente del bosque de antenas transmisoras de comunicaciones móviles. El edificio octogonal puede almacenar suficiente agua de lluvia para abastecer al complejo durante doce días, procesa su propia basura y su patio central de 215 metros brindará ventilación natural. Los mejores departamentos se venderán a u$s 10 millones aproximadamente.

Las unidades del complejo World One saldrán entre u$s 1,5 millones y más de u$s 10 millones. Y pueden ser desde departamentos con pileta privada hasta duplexs más sencillos ubicados a partir del piso 80º.

Fuente: Cronista y Financial Times

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El mercado inmobiliario ofrece variantes para los que desean mudarse fuera de la gran ciudad. Están, por ejemplo, quienes buscan tener una vivienda permanente; también, los que eligen una propiedad para ir sólo el fin de semana o en épocas de vacaciones, y, finalmente, los que desean invertir y ven como un refugio seguro destinar el dinero a este sector. Y en ese sentido hay muchas oportunidades tanto para la adquisición de terrenos como de condominios o viviendas.

En un mercado exigente, en muchos casos los propietarios les piden a los brokers y desarrolladores alternativas para acceder a la compra a partir de una base de dinero, siempre con buenas ubicaciones y que les permitan proyectar la construcción a futuro.

Una cifra que hoy puede utilizarse como base es 130.000 dólares. La gente que aún no está dentro del ámbito countrista puede por este valor ingresar en él o proyectar un cambio de vida a futuro con la construcción de su propia vivienda.

Al respecto, Haydée Burgueño, de Haydée Burgueño & Asociados, comenta que si bien es un valor relativamente bajo para el mercado de las urbanizaciones, “es para destacar que hay negociación con la gente que compra; si se ofrece algo en 150.000 dólares, se puede bajar a 140.000 o 135.000, y ahí sí ya nos acercamos a la cifra en cuestión”.

Esteban Edelstein Pernice, de Castex, precisa: “En la quinta etapa de Terravista, en el kilómetro 47 del Acceso Oeste, en General Rodríguez, se puede obtener un lote premium con vista al agua con una forma de pago de hasta 36 meses y un 10 por ciento de anticipo”.

Por su parte, Verónica Grondona, del estudio Gcarq, cuenta: “En el barrio privado San Joaquín comercializamos lotes desde 40.500 dólares. Todos financiados en forma directa y propia y con todos los servicios; además, se manejan como propiedad horizontal”.

Este proyecto está a 10 minutos de Pilar sobre la ruta 39, a 2000 metros del kilómetro 68 de la ruta 8, en el partido de Exaltación de la Cruz, y cuenta con clubhouse, canchas de tenis y fútbol y área de recreación con juegos para chicos.

Otra perspectiva

Por ser Canning, en la zona sur del Gran Buenos Aires, un lugar con mucha expansión -no sólo atrajo en los últimos tiempos nuevos desarrollos, sino también centros comerciales, clínicas e instituciones educativas-, es un sector en el que cuesta conseguir alternativas a partir de 130.000 dólares.

“Se podría hablar de una casa pequeña en un barrio que apenas se inicia y con pocas prestaciones”, indica César Giuggioloni, director del Grupo Giu, que desarrolla varias urbanizaciones en este sitio. “Por dar un ejemplo, en Don Joaquín (en el kilómetro 9 de la ruta 58, Canning) es imposible pensar en una reducción de precio de esa magnitud, ya que en el mercado actual, y en especial en el de la construcción, se manejan altos valores de transacciones, por lo cual los márgenes son bajos. Si alguien se encuentra con una situación como ésta y la empresa hace esos descuentos, es porque habría que replantear varios precios, que serían ampliamente desfavorables para el desarrollador”, agrega.

En algo coincide Burgueño, ya que añade que en estos valores y para construir la contraoferta no es factible. “Aunque sí tenemos casas edificadas tanto en Haras San Pablo como en La Concepción, donde escuchan ofertas.”

En contraposición, Roberto Mateo, de Mateo Propiedades, comenta que por la cifra dada como piso se pueden conseguir algunas casas construidas en Comarcas de Luján (Acceso Oeste y ruta 6), por ejemplo. “También se puede comprar el lote y la casa llave en mano en muchos barrios del corredor oeste, como El Resuello, en Moreno; La Cesarina, en General Rodríguez, y, Luján del Sol. Incluso se encuentran algunas por menor valor.”

En algunos casos, cuando los proyectos se alejan más de la Capital, los valores también bajan. “Actualmente se puede acceder a un terreno de 2000 metros cuadrados en el que se puede levantar una casa de 150 m2 con vista a la cancha de golf en el El Espinillo (en el kilómetro 72 del Acceso Oeste). El valor es de 130.000 dólares, y es ideal para la gente que busca disfrutar del campo, pero con un deporte único como el golf, y cerca de un pueblo histórico como Carlos Keen, próximo a la ciudad de Luján”, detalla Maximiliano Granito, gerente de ventas de Chacras del Oeste, la desarrolladora.

Panorama

Respecto de cómo está el mercado por estos días, Edelstein Pernice expresa: “Se recibe un mayor número de consultas en todos los barrios. El comprador está muy bien informado y pocas veces demora su decisión si se trata de proyectos consolidados, donde hay un desarrollador reconocido, con prestigio, al igual que profesionales que intervienen, como arquitectos, urbanistas y paisajistas. Los emprendimientos que funcionan son los que cuentan con ubicación premium y cuyo diseño responde a los últimos estándares: como lotes amplios, plazas y espejos de agua”.

Entre las zonas con mayor demanda en las que opera Castex se encuentran General Rodríguez, en el Oeste, y, el corredor de San Vicente, en el Sur, “por considerarse un nuevo polo, con una ciudad que brinda todos los servicios”, amplía.

Para Grondona, el movimiento del mercado es sostenido. “La gente que ya viene decidida a invertir o cambiar su estilo de vida y solamente analiza si nuestro precio y oferta cubren sus expectativas. Y se hace hincapié en la amplitud y tranquilidad, sin declinar los servicios y cercanía a los centros urbanos.”

Giuggioloni comenta: “Desde octubre de 2009 hasta agosto último notamos una rápida voluntad de compra; en estos momentos ha bajado un poco, pero vemos el mercado muy sostenido”.

También la financiación es un tema muy ligado con la decisión de la gente para acceder a la vivienda. Al respecto, Granito explica que en El Espinillo hay financiación sin interés hasta 18 meses para la compra de lotes. “Y a la hora de las hacer contraofertas entre el vendedor y el comprador, existen, pero nunca superan el 5 por ciento.”

“Es una herramienta muy buena para el comprador, que se capitaliza mes a mes. Los desarrolladores ofrecen planes de hasta 36 meses”, agrega Burgueño.

La financiación, por lo general, se brinda desde quienes impulsan los desarrollos. “De esta manera tenemos planes de financiación para la compra de lote más casa por construir de hasta 60 meses en El Resuello (a la altura del km 37 del Acceso Oeste, en Moreno), con el 50% de anticipo. El valor es de 130.000 dólares y se entrega sin terminaciones interiores, mientras que la financiación tiene un costo del 10% anual en dólares. En La Cesarina, por ejemplo, tenemos una oferta similar para una casa para construir de 120 metros cuadrados, que se abona con 50.000 dólares en la posesión y el saldo en 30 cuotas de 1500 dólares sin interés. Finalmente, en Luján del Sol (sobre la ruta 5, en el partido de Luján) también tenemos casas de 100 m2 sin revestimientos interiores desde los 89.000 dólares sobre lote de 600 m2.”

Hay varios corredores donde se vislumbra un buen futuro, por ejemplo, en el Norte, la zonas de Manzanares (dentro del partido de Pilar) y Exaltación de la Cruz (y en especial si continuaran con la obra del doble carril de la ruta 8, que actualmente está finalizado en las puertas de este partido, que atraería nuevos desarrollos); en el Oeste, Luján aún tiene mucho por crecer, al igual que General Rodríguez, y en la zona sur, al margen del trayecto Canning-San Vicente, se posicionan lugares como Brandsen y algunos puntos de las afueras de La Plata, más Cañuelas y Ezeiza, entre otros.

Si bien el piso actual es de 130.000 dólares, por el momento no se vislumbran subas considerables en los valores; seguramente la situación económica y el mercado marcarán un nuevo piso de referencia en el mañana, que aún se percibe distante.

Por José Luis Cieri
De la Redacción de LA NACION

3 CLAVES

Los compradores
Hay dos perfiles bien marcados, uno es del inversionista, que a su vez está dividido entre los que buscan alta rentabilidad en la compra de unidades en preventa y los que compran en proyectos consolidados, con baja rentabilidad, pero con alta seguridad de su patrimonio. Otro grupo es el del usuario que busca hacerse su casa

Preferencias
El perfil no está dado por la edad o la composición familiar, sino por la calidad de vida que buscan al mudarse

Negociación
Las contraofertas existen, sobre todo para las casas. Dependiendo de la situación del vendedor, los compradores logran bajar el precio entre un 5 y 10% del valor.

Fuente: La Nacion

Nordelta, megaurbanización que acaba de cumplir 10 años, continúa creciendo y sumando nuevos y sorprendentes proyectos. La última novedad es El Reflejo, un desarrollo de casas que está proyectado en la zona de la Bahía Grande, a metros del paseo gastronómico.

La nueva propuesta inmobiliaria tiene como principal atractivo un espejo de agua propio de donde parecen brotar retoños de árboles. Esta singular imagen, que parece extraída de un cuento de ciencia ficción, es uno de los encantos que conquistan a quien conoce este proyecto residencial, cuyo desarrollo está a cargo del estudio E3 Arq SA.

El complejo, que contará con 84 unidades, tendrá un diseño moderno donde convivirán las líneas rectas y las construcciones bajas, lo que permitirá disfrutar del amplio cielo.

Según los desarrolladores, el proyecto se hará en una sola etapa y ofrecerá unidades de uno, dos y tres dormitorios, con y sin dependencias, con dimensiones desde 88 hasta 135 metros cuadrados.

Dispondrán de grandes ventanales que darán tanto al espejo de agua central como al sector del Yacht Club.

Los que buscan un sector verde propio cuentan con los departamentos ubicados en la planta baja, que tienen jardines. Los que priorizan las vistas pueden elegir las unidades del primer piso, con amplias terrazas y parrilla.

“Se trata de unidades confortables que cuentan con superficies promedio de 90 metros cuadrados”, explica Fernando Camps de E3 Arq SA.

El complejo, que ofrece entre sus amenities pileta, solárium, sendero peatonal y juegos para chicos, se presenta como un lugar ideal para quienes buscan su primer hogar.

Los desarrolladores consideran a El Reflejo dentro de la tipología de barrio boutique, ya que ofrece la posibilidad de tener una casa en Bahía Grande con jardín propio, control de acceso único centralizado, a metros de un interesante polo gastronómico, donde actualmente funcionan locales como Sushi Club, Taco Box, Down Town Matias, Athina Bay, Cubano Kfe, Campo Alto y Los Inmortales.

También se encontrará cerca del sector de amarras y de las instalaciones del Hotel Intercontinental.

Precios

El proyecto, que comercializan Lago Norte, Tizado, Castex, Gloria Fiorito y Achaval Cornejo, es un fideicomiso con costo de obra acordado y cuenta con un interesante plan de financiación: 30 por ciento en el momento de firmar el boleto y el saldo en 24 cuotas.

En cuanto a los valores, las unidades más accesibles parten de los 100.000 dólares, mientras que las más costosas alcanzan cifras que rondan los 180.000 dólares. Allí el precio promedio del metro cuadrado se calcula en 1350 dólares.

Algunos números

En la megaurbanización, según estadísticas oficiales, viven aproximadamente 13.000 personas, pero se estima que en los próximos tres años esta cifra llegará a 23.000 considerando los residentes en el lugar. Pero los números no dejan de asombrar en Nordelta, hay unos 100 locales comerciales, por ejemplo Disco, McDonald´s y Persicco, entre otros.

En marzo próximo se inaugurarán cinco salas de cine y se sumarán 10 locales más en el centro comercial, que están en pleno proceso de construcción.

Además, cuenta con tres bancos (Francés, Comafi y Citibank), un centro médico y cuatro colegios (Cardenal Pironio-Grupo Educativo Marín, Northlands, Michael Ham y San Lucas), a los que asisten unos 3000 alumnos (aproximadamente la mitad vive en los barrios próximos a Nordelta).

L. M.

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) que agrupa a desarrolladores inmobiliarios, presentó una propuesta de créditos hipotecarios a largo plazo con cuotas similares a las de un alquiler destinadas a la compra de departamentos para la clase media. La presentación tuvo lugar en el Salón Auditorio de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. 

La iniciativa, que ya fue girada a las autoridades del Ministerio de Planificación, la ANSES y el Banco Hipotecario, prevé que el monto a pagar sería prácticamente equivalente a un tercio de la cuota promedio del mercado crediticio actual, y el sistema pordría beneficiar a cerca de 1.200.000 familias.

El sistema fue testeado por la AEV durante un año, para poder conformar una formulación técnica viable que pueda ser financiada en el mercado nacional de capitales, según aclaró el titular de la Asociación, Fernando Esquerro.

El sistema de financiamiento propone créditos hipotecarios de hasta 30 años, con una tasa de interés de 4 a 6 por ciento anual y la cuota resultante es similar al costo mensual de un alquiler y se ajusta en base al aumento del Indice de Salarios que publica mensualmente el INDEC.

Asimismo, con el fin de minimizar el temor del tomador de créditos a que en el futuro pueda perder su vivienda si se deteriora la relación cuota-ingreso, el sistema prevé dos mecanismos: en primer lugar, que los ajustes de las cuotas en los primeros años del crédito sean menores que la variación del Indice de Salarios y en segundo lugar, la existencia de un seguro de desempleo, que cubra una eventual pérdida de trabajo del tomador del préstamo.

Estos créditos se instrumentarán a través del sistema bancario y estarán respaldados por productos de inversión a largo plazo, como cédulas hipotecarias, fondeadas por inversores institucionales, individuos, empresas y el mismo Estado.

La formulación matemática del modelo permite que esas cédulas hipotecarias ajusten según el Indice de Salarios, mientras que las cuotas del crédito otorgado ajustan en los primeros años por debajo de ese índice.

El monto de financiamiento será del 70 por ciento del valor de compra del inmueble y el ingreso familiar promedio necesario rondará los 5.000 a 6.000 pesos, para adquirir un departamento de tres ambientes, usado, en un barrio medio de la Capital Federal.

En los demás créditos existentes en la plaza, se exige un ingreso promedio familiar de 13.250 pesos, con una cuota inicial de 3.974 pesos, con tasas de 19 por ciento variables a 15 años.

En esta propuesta la tasa es fija, de 4 por ciento, con capital ajustable, la cuota inicial es de 1.550 pesos y el ingreso familiar necesario de 5.100 pesos.

La propuesta fue elaborada con la colaboración de los actuarios Daniel Gerardo Marcú y Ricardo Fernández Figini.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), Néstor Walenten, dijo que la propuesta “matemáticamente está bien presentada. Habrá que desarrollarla un poco más. Lo que es evidente es que los sistemas de créditos no pueden satisfacer la totalidad de las necesidades del comprador, porque en todas las propuestas se financia solamente hasta el 70 por ciento del valor del inmueble”.

“Otra de las diferencias con los créditos actuales es que la cuota inicial es baja en comparación con las demás?, señaló.

Por su parte, el titular del del sitio especializado Reporte Inmobiliario, José Rosado, destacó la tasa baja “que da seguridad al inversor porque se actualiza por el Indice Salarial”.

Fuente: Ambito.com

Características del crédito hipotecario

• Tasa de interés: entre el 4 y el 6% anual
• Método de ajuste: Índice de Salarios. La cuota ajusta durante los primeros años menos que el Índice de Salarios.
• Plazo: hasta 30 años.
• Monto de financiamiento: 70% del valor de compra.
• Ejemplo de de cuota inicial mensual por cada 100.000 pesos de crédito: 584 pesos.
• Ingreso familiar promedio necesario: entre 5.000 y 6.000 pesos (Para adquirir 3 ambientes usados en un barrio medio de la capital).

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) presentó ayer en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, una propuesta concreta y aplicable para desarrollar un mercado crediticio más accesible a la clase media, para quien todavía es inalcanzable la adquisición de la casa propia.

Con el objetivo de idear un sistema de créditos hipotecarios a largo plazo con cuotas accesibles similares a un alquiler, la AEV estudió y testeó durante un año la formulación técnica de una propuesta viable para el contexto económico actual, financiada en el mercado nacional de capitales.

El sistema de financiamiento resuelto propone créditos hipotecarios de hasta 30 años, con una tasa de interés de entre 4 y 6% anual.. A su vez, para minimizar el temor del tomador de créditos a que en el futuro pueda perder su vivienda si se deteriora sensiblemente la relación cuota – ingreso, el sistema prevé dos mecanismos: en primer lugar, que los ajustes de las cuotas en los primeros años del crédito sean menores que la variación del Índice de Salarios; en segundo lugar, la existencia de un seguro de desempleo, que cubra una eventual pérdida de trabajo.

La cuota resultante es similar al costo mensual de un alquiler y se ajusta en base al aumento del Índice de Salarios

Estos créditos se instrumentarán a través del sistema bancario y estarán respaldados por productos de inversión a largo plazo fondeadas por inversores institucionales, individuos, empresas y el mismo Estado. La formulación matemática del modelo permite que esas Cédulas Hipotecarias ajusten según el Índice de Salarios, mientras que las cuotas del crédito otorgado ajustan en los primeros años por debajo de ese índice. De esta forma las Cédulas Hipotecarias se transforman en una alternativa de inversión muy atractiva, frente a opciones tales como monedas extranjeras.

En el discurso de apertura, el presidente de la institución, ingeniero Fernando Esquerro, indicó que “la AEV desde sus comienzos ha buscado colaborar con los poderes públicos y con la sociedad para resolver el problema del acceso a la vivienda. Ha estudiado profundamente sistemas montados por otros países y ha analizado su posible adaptación a las peculiaridades de la economía nacional” y remarcó: “Luego de testear la idea con representantes de bancos, aseguradores, inversores y agentes financieros, podemos presentar esta propuesta realmente aplicable por la que 1.200.000 familias podrán acceder a un crédito y simultáneamente se generarán decenas de miles de puestos de trabajo formales, directos e indirectos”.

El anuncio contó con la presencia y el apoyo de las instituciones del sector: entre otras, la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA), Cámara Argentina de Construcción (CAC), Cámara de la Vivienda y Equipamiento Urbano (CAVERA), Cámara de Empresarios y Desarrolladores Urbanos (CEDU), Sociedad Central de Arquitectos (SCA), Cámara Inmobiliaria de Argentina (CIA) y Colegio Único de Corredores Inmobiliarios la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), y fue exhibido ante un auditorio compuesto de directivos de bancos, entidades financieras, economistas y empresarios del sector.

Fuente: Infobae.com

El proyecto fue presentado ayer por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que estuvo elaborando y testeando técnicamente el mecanismo durante un año. En ese lapso, mantuvo conversaciones con ejecutivos de los principales bancos, con autoridades de la bolsa de Comercio y con los organismos reguladores.

Según explicó Fernando Esquerro, presidente de la AEV, el nuevo sistema implicará la posibilidad de que se ofrezcan préstamos por plazos de hasta 30 años, financiando 70% del valor del inmueble a una tasa de interés que se ubicará entre 4% y 6%, aproximadamente un tercio de la que hoy está vigente.

La cuota sería ajustable según un índice de variación salarial, y se prevé la existencia de un seguro por desempleo.

Simultáneamente, la entidad proyecta que estas hipotecas puedan transformarse en instrumentos de inversión financiera.

La modalidad sería la “securitización”, o conversión de estas acreencias en un título transable en el mercado de capitales, de tal modo que pueda resultar de interés para inversores que actualmente canalizan su dinero en otro tipo de activos.

Ante un auditorio conformado por empresarios de la construcción, ejecutivos de finanzas y economistas, Esquerro indicó que esta propuesta fue realizada luego de analizar mecanismos vigentes en otros países y tras haberla adaptado a las peculiaridades del mercado argentino.

En su visión, el nuevo sistema logra superar una serie de “conflictos de intereses” que existen hoy entre los tomadores de los préstamos y los inversores. Principalmente, el hecho de que se necesita crédito a muy largo plazo en un país donde el fondeo es de pocos meses.

El sistema está pensado para familias de clase media, con un ingreso en torno de los $5.000, es decir, para todos aquellos a los que hoy no les queda otra alternativa más que alquilar. Los cálculos de la AEV indican que existen 1,2 millones de familias potenciales tomadoras de un crédito de este tipo. Aunque, claro está, no se espera que este acceso se produzca de golpe, sino progresivo en el tiempo. 

Consideran factible el otorgamiento de unos 100.000 créditos por año, a razón de u$s50.000 por operación, lo que implicaría un volumen anual de u$s5.000 millones.

Sobre soluciones mágicas
El encargado de fundamentar técnicamente este sistema fue Daniel Marcú, especialista en finanzas, seguros y fondos jubilatorios, y quien estuvo a cargo de la matemática financiera del proyecto.

“No hay magia en este tema”, expresó ante algunas expresiones escepticismo manifestadas por los asistentes al evento. Es que la viabilidad del proyecto puede no resultar fácilmente entendible en una primera lectura.

Sucede que el punto clave de todo este mecanismo (y el que generó más pedidos de aclaración) es cómo se logra una cuota que equivale a un tercio de la que actualmente ofrece el mercado y que, al mismo tiempo, para el inversor que fondea los préstamos, pueda significarle una rentabilidad atractiva en términos reales.

En este sentido, el sistema prevé que los pagos mensuales sean ajustables. Pero para eliminar el tradicional temor del público argentino por las tasas variables, la iniciativa prevé aplicar un ajuste de acuerdo al índice de variación salarial que calcula el Indec.

Ante la inmediata suspicacia expresada por el público cuando se mencionó la palabra “Indec”, Marcú aclaró que este índice ha reflejado de manera creíble el aumento de los salarios (y del costo de vida) desde 2002 a la fecha y que tiene una formulación técnica que hace que no resulte manipulable.

 

Pero el detalle más innovador de la propuesta reside en que, durante los primeros cinco años del préstamo, el ajuste de las cuotas será inferior a la variación de este índice.

En un ejemplo hipotético, Marcú explicó que si el promedio salarial variara 20% en un año, la cuota del crédito sólo se incrementaría un 15%.

De esta manera, se generaría un efecto “licuación” en términos reales ya que, si bien dicho pago mensual se incrementa nominalmente en pesos, disminuye cuando se considera su ponderación en el presupuesto familiar.

Según ese mismo ejemplo, al cabo de cinco años la “licuación” habría sido del 21,6% respecto de la incidencia de la cuota inicial en relación al ingreso.

Este mecanismo es presentado por la AEV como una forma de garantizar un bajo riesgo de mora, dado que el tomador del préstamo tendrá el aliciente de un pago decreciente en términos reales.

Implica un sistema diferente al de las cuotas ajustables que rigieron en otras épocas donde, tal como destacó Marcú, “las dos partes involucradas siempre estaban en conflicto”.

“Lo que podía satisfacer al inversor, que es un ajuste por inflación más una tasa real, terminaba por asustar al tomador de crédito. Por otro lado, un ajuste diferente hacía desaparecer el atractivo de rentabilidad para dicho inversor”, aseguró.

¿Cómo es posible ahora que una cuota con una tasa del 6% y que, además, se licúa frente al salario garantice una rentabilidad real para quien decide invertir?

Esa fue la pregunta de los asistentes, ávidos de saber “quién pondría la diferencia”. Y Marcú, además de mostrar una compleja fórmula, explicó que el secreto es bien simple.

La cuota ajustable es lo que permite una tasa notoriamente inferior a la que hoy se cobra en el mercado.

Y una recarga sobre lo que sería la cuota de inicio es lo que posibilita ese efecto decreciente respecto del salario.

“No es para especuladores”
Consultado por iProfesional.com, Marcú respondió otras dudas respecto de la viabilidad del sistema propuesto.

-Quien hoy toma un crédito a cuota fija, ve cómo la inflación va licuando su deuda. Ese efecto se atenúa mucho con su propuesta. Este mecanismo de ajuste, ¿no quita atractivo y, de alguna manera, aumenta el riesgo de mora?
-Es que son cosas que no se pueden comparar. Porque el sistema de cuota fija que hoy existe, en realidad no está operando. Casi no hay otorgamientos, y quien toma el crédito es una persona que tiene muy altos ingresos y quiere especular con una inflación que le licúe la deuda. Si tiene suerte se le puede erosionar 30% en un año. Pero si no la tiene, no se le licúa nada. En cambio, esto que presentamos ahora está pensado para un público masivo, y es un sistema donde la persona sabe cuánto es la cuota y cuánto va a representar respecto de su salario. No hay especulación, y esto implica una baja mora.

-¿Pero qué ocurre con una deuda que va a ajustarse de acuerdo con la inflación mientras la suba del dólar es mucho menor? ¿La persona no puede llegar a pensar que su deuda va creciendo demasiado respecto del valor del inmueble?
-La gente que toma un crédito porque necesita una casa para vivir no está tan pendiente del valor de la divisa sino de la relación cuota-ingreso. Pero, de todas formas, si su deuda sube en dólares, también su ingreso está subiendo en esa moneda, con lo cual no veo el riesgo. Y si sobreviene una devaluación, tanto el salario como el valor del inmueble caerán en una proporción similar.

-Pero en algún momento esa persona querrá vender la vivienda antes de haber saldado el préstamo, y puede encontrarse con que la deuda remanente es muy grande frente al valor de mercado. ¿Esto puede llevar a que alguien decida que no vale la pena seguir pagando?
-Es que la vivienda también va a subir en dólares. Por otra parte, no hay riesgo de que vaya a ocurrir algo similar a la crisis hipotecaria de Estados Unidos. Porque en ese caso el problema fue que los bancos prestaron por hasta 130% del valor y en la Argentina no se va a superar el 70%, por las normativas del Banco Central. Eso deja un colchón de protección importante.

En el menú inversor
En la otra punta del sistema propuesto están los inversores. El proyecto de la AEV supone que, una vez entregados los préstamos por parte de los bancos, estas entidades podrán securitizar las hipotecas.

De esta forma, los nuevos títulos irán a un fondo de inversión, en un sistema parecido al que actualmente funciona para los créditos al consumo. Esos títulos, como ocurre con los bonos, tendrán su cotización en el mercado.

En las primeras conversaciones, los inversores se manifestaron interesados en el sistema, aunque está claro que en la Argentina es difícil encontrar compradores para títulos que tienen vencimiento a 20 años.

“Pero muchos están dispuestos a invertir a tres o cuatro años de plazo. Ya de por sí es un avance respecto de lo que ocurre hoy, cuando las hipotecas se financian con plazos fijos a tres meses”, argumentó Marcú.

Se prevé que haya mecanismos que garanticen liquidez, de forma que, como en los fondos comunes y en las inversiones de bonos, el inversor pueda entrar y salir sin necesidad de quedar atado al tiempo de vida de un título largo.

Esquerro adelantó que se puede llegar a obtener un 4% de rentabilidad en términos reales, una ganancia no desdeñable en un momento en que los retornos son bajos para quienes buscan hacer negocios en el mercado de bonos.

“Por otra parte, se trata de instrumentos de inversión muy seguros, porque están respaldados por hipotecas, que implican una garantía real”, señala Marcú.

Los impulsores del proyecto imaginan que los inversores interesados pueden ser de todos los perfiles, tanto el ahorrista que actualmente invierte en plazos fijos y bonos y quiere diversificar su portafolios, como inversores institucionales de gran porte, entre los que figuran compañías de seguros o la propia Anses.

En todo caso, el primer paso para la puesta en práctica del sistema es el interés de los bancos. Y trascendió que ya grandes instituciones, como BBVA Francés y Santander Rio manifestaron su disposición a apoyar la iniciativa.

Luego, naturalmente, falta el visto bueno político para agilizar la regulación.

Para Marcú, “si el Banco Central y la Comisión Nacional de Valores ayudan, las entidades financieras se van a sumar rápidamente y el sistema podrá estar operativo en tres meses. Pero es necesario que el Gobierno retome la idea que promovía en 2008, que era la de buscar un sistema de cuotas parecidas a un alquiler”.

Más proyectos en las gateras
El proyecto de la AEV no es el único que trata de vincular al mercado de capitales con la financiación inmobiliaria. Porque desde hace tiempo se encuentra bajo estudio de la CNV una iniciativa de la Cámara Inmobiliaria que también apunta en ese sentido (para conocer más detalles de la misma, haga clic aquí).

La diferencia es que, en este caso, no se busca financiar al tomador del crédito sino al constructor. El instrumento promete una renta anual de al menos 10% en dólares y la inversión tiene la duración de un proyecto inmobiliario, es decir, un promedio de dos años para un edificio.

Tomando la forma de fideicomiso con cotización en el mercado secundario, la idea de este proyecto es que los pequeños inversores, incluso con cifras tan bajas como u$s1.000, puedan acceder a un tipo de inversión que hoy sólo está disponible para individuos con alta capacidad de ahorro.

El objetivo político es que este instrumento no sólo ayude a derivar fondos privados hacia la construcción, sino que además se complemente con un plan que pueda bajar el costo financiero de quienes necesitan tomar crédito para comprar su casa.

Para la AEV, esta iniciativa no choca con el sistema que acaba de proponer, sino que la considera complementaria, porque una apunta a bajar los costos de construcción y la otra a mejorar el acceso al crédito.

Fernando Gutiérrez
©iProfesional.com

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que agrupa a un centenar de desarrolladores inmobiliarios, presentó ayer una propuesta de créditos a largo plazo destinados a la compra de viviendas para la “clase media” que, de ejecutarse, reduciría en un tercio el costo promedio de las cuotas que hoy ofrecen las hipotecas bancarias y, por esta vía, ampliaría hasta ocho veces la demanda potencial de préstamos hipotecarios.

La clave del sistema es que el capital que los bancos presten para la compra de la vivienda pasa a ser ajustable por un índice de actualizaciones salariales (para evitar desfases con la evolución de los ingresos del tomador) mientras la tasa de interés pasaría a ser baja (del 4 al 6% nominal anual) y fija.

Este mix (al que se agrega una extensión de plazos hasta los 30 años) hace que la cuota inicial de un crédito por hasta $ 263.000 (US$ 68.600) se reduzca de los casi $ 4000 promedio de la oferta bancaria actual a poco más de $ 1500, lo que impacta directamente sobre el ingreso mensual que la familia interesada en acceder debe acreditar para “calificar” y los reduce $ 13.500 a 5100 pesos.

“Según nuestros cálculos, esto hace que la demanda potencial de créditos hipotecarios en la región metropolitana se amplíe ocho veces. Con las condiciones actuales del sistema francés y las tasas vigentes en la región, apenas califican unas 140.000 familias. Si se adopta un sistema como el que proponemos, calificarían 1.200.000″, explicó a LA NACION el ingeniero Fernando Esquerro, presidente de la AEV.

La nueva modalidad de financiación fue presentada por esta entidad ayer al mediodía en el Salón Auditorio de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, frente a un auditorio compuesto por inversores, miembros de esa entidad, representantes de bancos (se vieron directivos del Hipotecario) y de empresas constructoras.

Para que el sistema funcione no sólo se necesita que los bancos se decidan a adoptarlo, sino que además requiere inversores que compren los títulos de deuda con garantía hipotecaria (cédulas) que las entidades descargarían en el mercado para rehacerse de fondos que les permitan mantener la oferta de este tipo de créditos, sin riesgo de descalce de monedas, tipo de indexación o plazo. O que el Estado se decida a promocionarlo con la Administración Nacional de Seguridad Social (Anses) haciendo las veces de “creador de mercado”, asegurando la suscripción inicial de un porcentaje de las cédulas.

Sin embargo, “nada de eso está definido aún”, admite Esquerro. Y mientras no se anuncie quién se anima a poner el dinero para echar a andar esta rueda, un millón de familias seguirán “fuera del mercado”.

Por Javier Blanco
Fuente: LA NACION

A diferencia de las ofertas actuales de créditos para acceder a la compra de una vivienda, en este caso, las cuotas se ajustan según el indice de Salarios del Indec ; son a 30 años, cuando el promedio ahora es de 15, y tienen una tasa de interés de 4 y 6% anual, mientras hoy, las tasas de los bancos superan holgadamente los dos dígitos. Como resultado, la mayoría de las operaciones inmobiliarias se hacen al contado y las generadas con créditos son insignificantes.“No hay magia detrás de la propuesta de la AEV. Sólo una fórmula matemática”, aseguró el actuario Daniel Marcu, quien elaboró el cálculo necesario para adecuar la cuota de los tomadores de los préstamos a las posibilidades del ingreso. Y para hacer tentadora la propuesta también a los inversores, La presentación se hizo en el Salón Auditorio de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y participaron empresarios del sector inmobiliario y de la Construcción. Los créditos se van a instrumentar a través de los bancos y van a estar respaldados por productos de inversión a largo plazo, como cédulas hipotecarias, fondeadas por inversores institucionales, individuos, empresas y el mismo Estado. El monto de financiamiento será del 70% del valor de compra del inmueble y el ingreso familiar promedio necesario rondará los 5 o $6.000 para adquirir un departamento de tres ambientes, usado, en un barrio medio de la Capital Federal. La AEV, en tanto, macera la propuesta con un equipo de trabajo integrado por gente de la ANSeS y del Banco Hipotecario. Y sigue las conversaciones con bancos privados para que se entusiasmen con la iniciativa

Por Natalia Muscatelli

Fuente: Clarin.com

Las líneas tendrán una tasa anual de entre el 4% y el 6% y permitirán financiar hasta el 70% del valor de la propiedad. Además, ofrecerán plazos de hasta 30 años

Tras varios años de circular entre funcionarios del Gobierno y entidades bancarias, la iniciativa que gestaron los desarrolladores inmobiliarios para abaratar y facilitar el acceso al crédito hipotecario encuentra el camino correcto. Según supo El Cronista, ya hay dos entidades financieras –serían el Santander Río y el Hipotecario– que trabajan a paso firme para en 2011 estar en condiciones de ofrecer estas nuevas líneas.

Entre los trazos centrales, los hipotecarios que impulsan los empresarios cobrarían una tasa de interés anual de entre el 4% y el 6%, tendría un plazo de 30 años y financiaría hasta el 70% del monto total a invertir.

“No pensamos que vayan a resolver de un día para el otro todos los problemas habitacionales que hay en el país, pero si entendemos que con esto se van a simplificar mucho las cosas”, sostuvo Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y uno de los impulsores de este emprendimiento. Esquerro ayer presentó la idea en forma oficial, en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires.

Más allá de las grandes diferencias que existen entre este plan y los créditos actuales –como las tasas de interés y las cuotas que deben afrontar los tomadores– una de las mayores particularidades de la iniciativa de los desarrolladores es que las cuotas se actualizarán de acuerdo con lo que marque el Indice de Variación Salarial (IVS) que publica el Indec.

Durante los primeros cinco años, por ejemplo, a ese ratio se le restarán cinco puntos para determinar el crecimiento de las cuotas. Por ejemplo, si el IVS toca el 20%, el alza será del 15%. Pasados esos cinco años, se respetará el IVS.

La accesibilidad al crédito, sin dudas “el” tema en este segmento, también se abriría, ya que está determinada por el costo de la cuota. “Como la cuota pasa a ser una tercera parte de la actual, las necesidades de ingresos por familia se reducen. Esto le abre las puertas a muchísima gente. Según estimaciones de la AEV, el sistema crediticio actual permite el acceso a unas 140.000 familias, contra el 1,2 millones que ahora estarían en condiciones de tomar el dinero. En este sentido, afirma que el ingreso familiar promedio para calificar para un préstamo destinado a la compra de un inmueble de tres ambientes usado en un barrio medio de Capital Federal, oscilaría entre los $ 5.000 y los 6.000 pesos.

Los cálculos también muestran que, por un crédito de $ 100.000 (u$s 25.300), se pagaría una cuota cercana a los 584 pesos. El sistema también incluye la posibilidad de tomar un seguro de desempleo (póliza que hoy no existe, pero que ya está hablada con las compañías de seguro). Si el tomador se queda sin trabajo, el seguro cubrirá los intereses. Al finalizar el plazo marcado para devolver el crédito, se abonarán las cuotas adeudadas.

Por MATÍAS BONELLI

Fuente: Cronista.com